근저당권 개념 설정방법, 해지,말소 요약(ft. 전세계약시 주의사항)

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계약갱신청구권으로 인해 단기적으로 전세대란이 일어나고 있지 않다. 서울과 수도권의 5-60% 전세가율은 기록적인 하락세를 보이고 있다.그러나 지방의 경우에는 전세가율이 8-90%를 상회하는 경우가 아직도 많다.

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전세계약이라는건 큰 돈이 들어가는 일인만큼 전세계약시 주의사항에 대해서 꼼꼼히 따져봐야 하는데 그중 대표적인게 근저당설정과 과련된 사항이다. 한번 오늘은 그차이를 알아보고 전세 근저당권 개념 설정방법, 해지,말소 요약을 해보도록 하겠다.

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아파트 전세를 계약시에 공인중개소에서 집주인의 등기부등본을 떼어 보면 근저당권 설정으로 상당한 액수의 금액이 적혀 있는 경우가 많다. 서류가 깨끗하면 좋겠지만 우리나라 대부분의 경우 빚을 내서 구매하기에 그런 경우는 많지 않다. 그래서 이런 근저당권 설정이 된 집으로 전세를 들어가도 될지 조금 걱정이 되는 것도 사실. 근저당권 외에 저당권도 있다. 

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보통 전세나 월세 혹은 매매로 부동산을 계약하기 전에 등기부등본을 떼어 보면 ‘을구’ 란에 근저당권 설정이라 적혀 있고, 은행이나 개인의 이름과 채권최고액이 적혀 있는 경우가 있다.

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근저당권 설정이란 우리가 흔히 말하는 담보 대출이라고 생각하면 된다. 즉, 부동산을 담보로 하여 은행에서 돈을 빌리고, 등기부등본에 얼마를 빌렸는지 적어 놓은 것이다.

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보통 근저당권 설정 금액에는 빌린 돈보다 많은 금액이 적혀 있다. 연체하게 될 때를 대비해 약정된 연체 이자 금액까지 등기부등본에 기록되기 때문이다. 

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​보통 우리가 알고 있는 1금융권에서는 대출 금액의 120%를, 2금융권에서는 130%를 채권최고액으로 적어 놓는다. 만약 1억을 빌렸다면, 1금융권에서는 1억 2,000만 원을, 2금융권에서는 1억 3,000만 원을 적어 놓는다.

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채권최고액이 대출 금액보다 높은 이유는 채무자가 은행 대출을 연체하여 경매가 진행될 때 필요하기 때문이다. 

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즉, 은행에서 경매 낙찰금으로 배당받을 수 있는 원금과 연체 이자의 합계를 받을 수 있는 한계 금액을 채권최고액이라 한다.

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한편, 저당권은 담보 대출을 받을 때 채무 금액을 정확하게 확정해 등기부등본에 올린다. 

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등본에는 채권액으로 표시되며 정확한 액수 1억 원이 등재되어 있다. 저당권이 설정되면, 채무자가 중간에 돈을 갚거나 담보 대출을 늘릴 때 저당권 설정 등기를 다시 해야 한다.

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반면, 근저당권으로 채권최고액을 설정하면, 해당 범위 내에서 대출 금액이 달라져도 다시 설정하지 않아도 된다.

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채권자는 저당권 설정으로 인해 원금과 이자 외에 위약금(채무자가 빚을 갚지 않을 경우 채권자에게 주기로 약속한 금전), 손해배상금(빚을 돌려받아 운용했다면 얻을 것으로 추산되는 금액), 저당권 실행 비용(담보 처분 과정에서 생기는 교통비, 경매 수수료 등 비용) 등도 받을 수 있다.

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근저당권은 저당권과 달리 실행 비용까지 담보하지 않는다. 대신 근저당권은 손해배상권 보증 기한을 제안하지 않는다. 

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채권자가 제당권을 설정하면 빚의 상환일이 1년 이상 지나도 손해배상금을 받을 수 있다. 다만 손해배상금이 채권최고액보다 적어야 한다.

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근저당권 설정방법은 그리 복잡하지 않다.

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등기의무자는

인감증명, 인감도장, 등기증, 초본, 신분증

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등기권리자는 초본 및 도장 신분증

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​위와 같은 서류를 준비하면 되고 대법원 인터넷 등기소에 들어간후 위와 같은 등기신청서 양식을 다운 받는다.

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근저당 설정을 하고자 하는 부동산을 기재하는데, 해당 부동산의 소재와 지번, 구조,종류등을 모두 기재하고, 등기원인에는 설정계약이라고 기재한후 체결일을 적어준다.

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​채무자와 등기의무자 사항을 모두 적어주는데 등기의무자는 반드시 등기부등본과 초본의 주소가 일치해야 문제가 생기지 않는다. 사전에 미리 확인을 한다.

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이렇게 신청서를 작성한 후에는 등록면허세, 지방교육세등을 등기신청 수수료 15,000원과 함께 납부를 하면 된다. 납부는 대법원 인터넷 등기소에서도 가능하다.

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그리고 난후 국민주택채권을 은행헤서 구매하고 이렇게 접수한 모든 서류와 영수증을 등기소에 재출하면 된다.

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주담대를 받은후 근저당 해지 및 말소하는 가장 간단한 방법은 대출받은 돈을 모두 완납을 한 후에 등록면허세를 인터넷으로 납부하고, 해지증서와 말소등기신청서를 작성한 후에 등기필증과 신분증, 도장을 가지고 등기소에 가면 셀프해지가 가능하다.

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셀프해지를 할 시간이 없다면 완납한 은행에 일정한 수수료를 주고 근저당 해지 및 말소가 가능하다

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과거에는 채권자와 채무자 사이의 특정 거래에서 발생하는 채권을 담보하는 것이 아니라 당사자 사이에 발생하는 현재 또는 장래의 모든 채권을 하나의 근저당권으로 일괄해 담보하는 ‘포괄근저당권이 있었다.

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이는 거래마다 근저당권을 설정하는 번거로움을 피하기 위해 거래 전부를 포괄하는 계약으로 금융기관 등이 채권 담보를 확보하기 위해 과도하게 적용한 것이었다.

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채무자의 보증채무액 외에 채무자의 현재, 장래의 모든 채무를 담보하는 포괄근저당권이 설정은 서민들에게 불리하다는 지적이 일었고 이런 비합리적인 포괄근저당권은 다행히도 최근에 폐지되었다.