부담부증여 활용한 부동산 아파트 앙도소득세 증여세 줄이는 팁
부동산에 세금을 얄짤없이 때려 버리는 시대를 살고 있다보니 재산이 많을 경우, 사전증여가 필수인 시대가 되었다. 집 한채만 갖고 있어도, 지금처럼 집값이 끝 모르고 오른다면 누구나 상속세를 걱정해야 하는 시대가 멀지 않은 것 같다.
하물며, 서울에 집 두 채를 갖고 있는 경우에는 상속세뿐만 아니라 높아진 종합부동산세와 양도소득세까지 걱정해야 하는 시대가 되었으니 말이다. 갖고 있는 집들을 팔기엔 아깝고 갖고 있기엔 너무 부담스러운 상황에서, 자녀에게 증여하는 선택을 하는 분들이 많다. 오늘은 부담부증여 활용한 부동산 아파트 앙도소득세 증여세 줄이는 팁을 공유해볼까 한다.
부동산 절세의 기술, 부담부증여
아무리 좋은 부동산이라도 증여를 받으면 수증자인 자녀가 증여세를 내야한다. 하지만 막 취업한 자녀에게 부동산, 특히 아파트처럼 시세파악이 용이한 자산을 증여할 경우 공시가격이 아닌 매매사례가액이 증여재산가액으로 평가되어 자녀가 내야 하는 증여세 부담이 상당하다.
부담부증여 개념
이런 이유로 증여할 아파트의 전세보증금이나 담보대출을 최대한으로 높인 후 자녀에게 채무를 같이 증여하는 형태를 많이 취하는데, 이를 부담부증여라고 한다.
향후 전세보증금이나 자녀가 채무를 상환해야 하는 부담을 안기 때문에, 자녀는 증여재산가액에서 채무 부분을 제외한 만큼만 증여세를 내면 된다.
반면, 채무를 넘기는 부모 입장에서는 보증금 또는 채무 부분만큼은 판 것으로 규정해 양도소득세를 내게 되는 것이라 매력적인 절세방법이다.
증여대상 부동산의 평가금액 : 8억 원
취득가액(취득세 등 부대비용 포함) : 2억 원
보유기간: 15년
대출금액: 4억 원
위의 경우에서 부동산의 시세는 8억 원이고 대출금은 4억 원이라고 가정해보자. 부담부증여를 통해 자녀에게 증여한다면 전세보증금 4억 원에 해당하는 부분에 대해 부모가 양도소득세를 내고, 자녀는 4억 원(8억 원-보증금 4억 원)에 해당하는 증여세 5,820만 원만 납부하면 된다.
부담부증여의 요건
첫째, 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무(대출금, 전세보증금)가 존재해야 한다.
둘째, 수증자에게 넘어가는 채무는 반드시 증여자의 채무여야 한다.
셋째, 채무를 반드시 증여받는 사람이 인수해야 한다.
따라서, 증여자의 신용대출이나 증여자가 담보를 제공하고 설정된 제3자의 채무가 있는 경우에는 부담부증여가 성립하지 못한다. 또한, 부담부증여는 증여계약서상 증여자의 채무를 수증자에게 이전시킨다는 내용을 명확히 기재해야 하며 소유권이전등기 및 임대차계약서 등을 재작성하는 게 좋다.
부담부증여의 장점
작년부터 양도세 부담이 커지자 여러채 집을 가진 사람들은 매도보다는 차라리 자식에게 증여를 택했다. 그과정에서 부담부증여를 많이 했는데 어떤 점이 좋을까?
첫째, 양도와 증여로 나눠 계산하기 때문에 총세금이 줄어들 수 있다. 특히, 양도소득세는 취득가액을 제외한 양도차익에 대해 과세되기 때문에 취득가액이 높은 경우에는 그 효과가 크다.
둘째, 양도소득세는 양도하는 사람, 즉 증여자가 신고·납부한다. 따라서 수증자인 자녀의 세 부담이 줄어든다. 수증자의 납부재원이 부족한 경우에는 증여세 납부를 위해 추가로 현금증여를 해야 하는 경우가 많다. 부담부증여를 활용해 자녀의 세 부담을 낮출 수 있다.
부담부증여 시 유의할 점
다주택자 양도소득세 중과세 규정으로 부담부증여를 통해 기대했던 세액 절감효과가 크지 않거나, 도리어 더 많은 세금이 나오는 경우가 있으니 주의해야 한다. 한번 몇가지 조심해야 하는 케이스들은 살펴보자.
1.증여자가 다주택자인 경우에, 양도소득세 중과 규정이 적용
부담부증여 시 부동산의 담보채무 또는 전세보증금 등 채무가액은 양도소득세로 과세된다. 이때 양도소득세 계산은 제3자에게 양도할 때와 동일하게 양도자, 즉 증여자의 주택 수에 따라 결정된다.
따라서, 증여자가 다주택자라면 조정대상지역 내 주택을 부담부증여할 때 양도소득세 계산 시 다주택 중과 규정이 적용된다.
즉, 장기보유특별공제는 적용되지 않고 기본세율 외에 중과된 세율(2주택자는 +20%, 3주택 이상은 +30%)로 과세된다. 이 때문에 도리어 채무인수 없이 순수증여했을 때보다 세금이 많이 발생하기도 합니다.
2. 채무인수가 가능한지 확인
최근 금융권의 소득대비부채상환비율인 DTI규정이 강화되었다.
기존 주택담보대출이 있는 상황이라면, 바뀐 신DTI 규정에 의해 수증자의 채무인수가 가능한지 먼저 확인해볼 필요가 있다. 실제로 세무 상담만으로 부담부증여를 확정하고 등기부터 넘겼는데, 금융권에서 대출이 되지 않아 부담부증여를 하지 못한 사례들이 종종 발생하고 있다고 한다.
따라서, 대출이 안 된다면 채무 승계를 위해 월세를 전세보증금으로 전환하는 방법 등도 함께 사전에 조율할 필요가 있다.
3. 증여자와 수증자의 보유 주택 수에 따라 취득세율 중과 규정이 적용
증여는 매매와 다르게 실제 시세가 아닌 시가표준액을 과세표준으로 본다. 따라서, 증여를 감정평가 또는 유사매매사례가액등 시가로 평가하더라도 취득세 계산 시에는 시가표준액, 즉 공시가격을 가지고 계산해야 한다.
이때 적용되는 취득세율은 증여 취득세율과 매매 취득세율로 나눠 계산한다. 증여와 매매 취득세율 모두 주택 수에 따라 중과세율이 적용될 수 있다.
증여 취득세율은 증여자의 주택 수에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 공시가격 3억 원이상의 주택을 증여할 때는 12%로 과세된다(일반증여 취득세율은 4%),
매매 취득세율은 수증자의 주택 수에 따라,
조정대상지역 내 2주택 취득은 8%(최고 9%),
3주택 취득은 12%(최고 13.4%)로 과세된다.
또한, 2023년부터는 증여 취득세 과세표준이 현재의 공시가격이 아닌 시가로 적용할 예정이다. 따라서, 증여를 고려한다면 2022년 내에 해야 취득세를 조금이라도 아낄 수 있다.
4. 소득이 없는 자녀에게 부담부증여할 때 취득세
다주택자인 부모가 무주택자인 자녀에게 부담부증여를 할 때 취득세율이 크게 달라진다
지방세법 제7조 제11항에서는 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우 원칙적으로 증여 취득으로 보고, 일정 요건을 충족하는 경우에만 유상 취득을 인정한다.
이때 실무적으로 지자체에서는 수증자의 소득금액증명원이 확인되는 경우에만 유상취득으로 처리하고 있다.따라서, 소득이 없는 미성년자 또는 학생인 자녀에게 부담부증여할 때는 전체를 증여 취득세율로 과세하게 된다.
5. 임대수익이 발생하는 자산을 증여시, 지역가입자로 전환
소득이 없는 자녀는 보통 직장가입자인 부모의 피부양자 자격으로 건강보험료가 나오지 않는다. 피부양자 자격은 연간 소득금액 3,400만원(2022년 7월부터 2천만원 이하인 경우에 유지할 수 있지만, 사업자등록을 하고 사업소득이 발생하면 바로 피부양자에서 박탈된다
따라서, 임대수익이 발생하는 상가 건물을 자녀에게 증여하는 경우에는 건강보험료 피부양자 박탈로 예상하지 못한 비용이 지출되기도 한다.
부담부증여 활용한 부동산 아파트 앙도소득세 증여세 줄이는 팁을 살펴봤다. 증여하고자 하는 물건의 종류, 가액, 주소지 그리고 수증자의 소득 상황에 따라 의사결정을 신중히 하길 바란다.
[출처] Rollback – blog.naver.com/dnwnaka7 작성자 be aware