아파트 일시적 1가구 2주택 비과세, 취득세 조건 요약
부동산 규제가 올해도 공급부족으로 그렇게 드라마틱한 완화는 이뤄지지 않을것으로 보인다. 이렇다보니 양도소득세 부담이 가중되면서 2채 이상 가진 분들의 경우 재산세 이전, 또는 대선 직후 1채를 정리하는 계획을 가진 분들이나 똑똑한 한채로 갈아타기를 고려하는 분들이 많다. 그래서 일시적 1가구 2주택 비과세, 취득세 조건 요약해보려 한다.
일시적 1가구 2주택 취득세
이미 한채의 집을 가진 경우 추가로 매수하는 지역이 어디냐에 따라 다르지만 최대 8%의 취득세를 내야 한다. 1주택자의 경우 6억 이하는 1%, 9억 이하는 1-3%, 그리고 9억 초과구간이 3%인걸 감안한면 상당시 쎈 세율을 맞게된다.
다만 아래에서 설명을 구체적으로 하겠지만 이사, 혼인, 상속, 취업, 교육등으로 예외적인 경우로 주택을 매수하여 이른바 일시적 2주택이 되는 경우에는 예외로 두고 일시적 1가구 2주택 취득세에 대해서는 기본세율만 적용한다.
일시적 1가구 2주택 비과세
일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 조건부터 살펴보자. 양도 당시 1주택 요건을 판단함에 있어 가장 중요한건 일시적 2주택인 경우이다. 일시적 2주택의 양도소득세 비과세는 일시적 2주택 기간의 판정이 중요하다.
신규주택을 취득하고 3년(종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우. 조정대상지역은 1년이라 한다. 이내에 비과세 요건을 충족한 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용된다.
일시적 1가구 2주택 비과세 기간이 중요
그런데 종전주택과 신규주택의 취득 시기가 1년 이상 차이가 나지 않으면 이 규정을 적용하지 않는다.
예를 들어, 2018년 3월에 종전주택을 취득하고 2019년 4월에 신규주택을 취득한 뒤 2020년 3월에 종전주택을 양도하면 2년 보유 요건과 일시적 2주택 요건을 모두 충족하므로 비과세된다.
하지만 신규주택을 2019년 2월에 취득한 경우라면 종전주택과 신규주택의 취득 시기가 1년 이상 차이가 나지 않기 때문에 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받지 못한다.
일시적 1가구 2주택 비과세 예외
다만, 3년(조정대상지역은 1년) 이내에 양도하지 못하는 경우라도 다음의 사유에 의하여 매각하는 경우에는 양도소득세를 비과세한다.
① 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
② 법원에 경매를 신청한 경우
③ 공매가 진행 중인 경우
④ 재개발·재건축 사업의 시행으로 현금으로 청산을 받아야 하는 토지 등 소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우
⑤ 재개발·재건축 사업의 시행으로 사업시행자가 토지 등 소유자를 상대로 신청 · 제기한 수용재결 또는 매도청구소송 절차가 진행 중인 경우 또는 재결이나 소송절차는 종료되었으나 토지 등 소유자가 해당 매도대금을 지급받지 못한 경우
또 다른 경우
일시적 1가구 2주택 비과세 케이스
또한 일시적 2주택과 그 밖의 다주택가 혼합된 경우에 대해서도 비과세를 적용한다. 종전주택과 상속신규주택이 있는 경우에 신규주택은 취득일부터 3년, 조정대상지역은 1년내에 양도하는 종전주택은 비과세가 된다. 왜냐하면 상속주택은 소유택으로 보지 않기 때문이다
그리고 종전주택과 신규주택이 있는 일시적 2주택 상태에서 혼인 또는 합가, 동거봉양 합가의 경우에도 신규주택 취득일부터 3년(조정대상지역은1년) 내 양도하는 종전주택은 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있고,이후 5년(동거봉양은 10년) 이내에 먼저 양도하는 합가주택도 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용받을 수 있다.
반대로 혼인 합가 또는 동거봉양 합가 상태에서 신규주택을 취득하는경우도 있는데, 신규주택 취득일부터 3년(조정대상지역은 1년) 내에 양도하는 종전주택은 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있다. 또한 5년(동거봉양은 10년) 이내에 남은 합가주택을 양도하는 경우에도 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용받을 수 있다.
다주택자 양도소득세 일시적 완화
2주택, 상속주택 등을 포함해 1세대 3주택자 이상이된 경우 양도소득세가 비과세되는 것은 매매가액 9억 원까지의 양도차익이고, 매매가액 9억 원을 초과하는 양도차익에 대해서만 양도소득세가 과세되는데, 이때 1세대 3주택 이상은 양도차익에 대해서는 중과세도 되고 장기보유특별공제도 적용되지 않는 불합리한 점이 있어 왔다.
그러나 최근 세법 개정으로 2021년 2월 17일 이후 양도하는 분부터는 일반과세 및 장기보유특별공제가 적용된다.
[출처] Rollback – blog.naver.com/dnwnaka7 작성자 be aware