역전세 뜻, 전세보증금 반환보증 대출 조건

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1. 역전세 뜻

주택 가격이 급락하면서 전세시세가 계약 당시보다 하락하여 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황을 말하며 예를 들어 2년 전 세입자가 전세보증금 3억을 내고 들어왔는데 2년 뒤 집을 나갈 때 보증금 시세가 2억이 되면서 집주인이 기존 보증금을 돌려주기 어려워진 상황을 말합니다. 보통 부동산 시장 둔화 및 정부의 부동산 규제 강화, 신규 주택 공급 증가 등으로 주택 가격이 하락하고 세입자가 줄어들면서 발생하는 것으로 정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 전세금 반환보증 제도를 도입하였습니다.​

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2. 역전세 특례 반환보증

한국주택금융공사는 전세보증금 반환을 위해 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 규제 완화 대출을 받은 주택 임대인을 대상으로 특례 전세보증금 반환보증 상품을 출시한다고 밝혔습니다. 주금공은 지난달 역전세난 대책의 일환으로 역전세 주택의 보증금 반환을 보장하기 위하여 후속 세입자가 신청하는 특례 반환보증 상품을 출시한 바 있습니다. DSR 규제 완화를 적용받아 전세금반환대출을 이용한 임대인은 주금공과 주택도시보증공사 HUG, 서울보증보험 SGI 중 한 곳의 특례 반환보증에 의무적으로 가입하고 보증료도 납부해야 합니다.

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특례 반환보증은 한시적으로 DSR 규제 완화를 반영해 이달 30일 이전까지 개시되는 임대차 계약에만 신청할 수 있으며 이러한 반환보증에 가입된 주택의 임차인은 임대차 계약기간 종료 후에 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 않는 경우 보증 기관으로부터 보증금을 대신 지급받을 수 있습니다. 또한 건당 보증한도는 현행과 같이 10억 원이지만 동일 임대인당 보증한도를 30억 원으로 늘림으로써 다주택자 임대인과 임대차계약을 체결하는 임차인도 보호를 받게 됩니다.​

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1. 개요

임대차계약의 임대인이 임차인에게 임차보증금을 반환하기 위하여 은행에서 받은 전세보증금반환대출을 받은 경우 공사가 담보(보증서)를 제공하는 상품입니다.

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2. 보증 상품 확인

1) 보증 대상자

• 임대차 계약의 기간 만료 및 기타 법령 등에서 정하는 통지에 의한 해지

• 최초 임대차 계약 체결 후 2년이 경과한 경우로서 임대인과 임차인의 합의에 따른 해지​

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2) 보증 대상 목적물

소득세법에서 정하는 고가주택이 아니어야 하며 건축물의 전부 또는 일부의 부동산 등기사항 전부 증명서 상 용도가 주택이야 합니다.

또한 복합 용도 건물인 경우, 총 임차 면적 중 주거전용면적이 1/2 이상이어야 하며 공부상 소유권에 권리침해가 없어야 하고 건물과 토지가 신청인의 소유여야 합니다. 다만, 소유자가 상이한 경우 신청인 이외 소유자가 공동임대인으로 임대차계약을 체결해야 합니다.

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3) 보증신청 시기

임대차 계약 기간이 만료된 경우에는 계약만료일 전후 3개월 이내에 신청하시면 됩니다.

만약 중도해지된 경우에는 임차인과의 합의에 의한 해지는 계약해지일 전후 3개월 이내, 묵시적 갱신 후 통지에 의한 해지는 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월 경과일 전후 3개월 이내, 임차인 귀책에 따른 해지는 임대인의 해지 통지일로부터 6개월 경과 시점 이후 3개월 이내에 신청하시면 됩니다.​

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4) 서류 제출

• 인적/본인 확인 관련 : 주민등록등본, 신분증

• 소득/재직 확인 관련 : 연간 소득확인 서류, 재직증명서(근로자), 사업자등록증(사업자)

• 임대차계약 확인 관련 : (갱신) 임대차 계약서, 임대차계약 종료/해지 입증서류

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3. 보증한도 및 보증료율

1) 보증한도 : 아래 3건 중 가장 적은 금액 적용

• 보증종류별로 보증한도 : 2억 원 – 기 임대보증금 반환자금 보증잔액

• 소요자금별 한도 : 총 임대보증금 x 30%, ((주택 가격 X 60%) + 50백만 원) – 선순위채권액(다만, 신청금액이 25백만 원 이하일 경우 본 산식 적용 제외), 임대인 반환 예정 임대보증금 중 가장 적은 금액

• 주택당 보증한도 : 1억 원 – 동일 목적물 이용 임대보증금 반환자금 보증잔액(보증금액이 5,000만 원을 초과하는 경우 보증대상목적물에 근저당권 설정)​

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2) 보증료율 : 우대 가구 여부에 따라 연 0.5% ~ 0.6% 적용

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이상 역전세 뜻, 특례 반환보증 및 주택금융공사 임대보증금 반환자금 보증에 대하여 살펴봤습니다.

특례 반환보증은 보증 기관에서 모두 가입할 수 있으며 전산개발 등 준비가 완료되는 대로 위탁 금융기관인 시중은행을 통해 순차적으로 취급을 개시할 예정이며 주금공은 역전세 주택에 새로 입주하는 임차인이 신청해야 했던 것을 임대인도 신청할 수 있도록 함으로써 새로 들어오는 세입자의 불편을 덜고 임대인이 더 손쉽게 가입 의무를 이행할 수 있게 되었습니다. 또한 주택금융공사 임대보증금 반환자금 보증의 취급 금융기관은 기업은행, 국민은행, 하나은행, 수협은행, 광주은행(국민, 하나, 수엽, 광주은행 대출금액 5,000만 원 이하 취급)에서 이용이 가능하다는 점 참고하시기 바랍니다. 포스팅은 여기까지 할게요. 끝까지 봐주신 분들 정말 감사드리며 오늘도 즐겁고 행복한 하루 보내시기 바랍니다.

[자료참고 및 출처:https://blog.naver.com/rct190 – 파이어족의 경제,금융이야기]