아파트 재건축, 재개발 절차 차이 정리
재개발은 재건축과 무엇이 다를까?
흔히 아파트를 철거하고 신축 아파트를 짓는 것이 재건축, 빌라나 단독주택을 철거해서 신축 아파트를 짓는 것이 재개발이라고 알고 있는 사람이 많다.
하지만 재개발 사업장에 아파트 단지가 포함되는 경우도 상당히 많다. 재개발과 재건축의 차이는 바로 정비기반시설이다. 즉 노후 건축물을 철거하여 아파트를 짓는 과정은 동일하지만, 주거지로써 갖추어야 할 기본 시설(주차장, 도로, 공원, 놀이터 등)이 너무 열악하여 공익적 목적을 위한주거환경 변화가 필요할 때 추진하는 것이 재개발이라는 것이다.
재개발은 공익적 목적이 강하다
재개발 지역은 현재의 도시설계 개념이 적용되지 않은 경우가 많다. 계획 없이 난개발이 이루어지는 경우, 특정 지역 개발을 위해 이주민을 옮기는 과정에서 약 15~20평 단위로 토지를 제공한 경우 등이 해당된다.
이런 지역의 가장 큰 문제점은 적정 도로 면적이 확보되지 않아 소방차 접근이 불가능해 화재 등에 취약하고, 만성적인 주차 면적 부족 등 주거 지역으로써 당연히 갖추어야 하는 기본 요건에 크게 못미친다는 것이다.
재개발을 하는 이유
이런 구조적인 문제는 단순히 신축 빌라가 몇 채 들어온다고 해결될 수 있는부분이 아니기 때문에 빈집이 증가하는 등 슬럼화가 진행될 가능성이 커진다. 그래서 지자체는 전면적인 철거를 통한 주거환경개선에 나서게 되는데, 이것이 재개발이다.
재건축과 대비되는 특징
선호도가 높은 아파트 단지를 건축하는 과정에서 열악한 도로, 상하수도 시설, 주민 편의 시설 등이 획기적으로 개선된다다. 이런 공익적 성격 때문에 재개발 사업은 수익 목적의 민간 건설 사업인 재건축과는 달리 부동산 규제에서 비교적 자유롭다
재개발될 것 같은 신축 빌라 경우
신축 빌라의 경우 짓기는 쉽지만 매도가 어렵다. 전세 수요만 넘쳐난다. 그래서 빌라 업자들이 재개발 가능성을 언급하며 매수를 권하는 경우가 많다.
예를 들어, 도로 건너편이 재개발 지역으로 지정됐다는 식이다. 재개발 구역으로 지정되면 미래의 개발 이익을 반영하며 빌라의 토지 가격이 급등하기 때문에 이런 가능성을 제시하며 매수를 부추기는 것.
아파트 재개발 투자 리스크
하지만 위에서 언급했듯이 재개발은 빌라나 단독주택 소유주에게 아파트를 선물하기 위해 지자체가 지정하는 제도가 아니다. 실수요자가 빌라를 살 만큼 거주 여건이 괜찮은 경우(넓은 도로, 신축/준 신축 건물 존재) 재개발 가능성은 없다.
“대리석으로 지어진 건물이 많이 보이는 지역은 재개발을 기대하지 마라.”라는 말이 있다.
재개발에 관심을 가져야 할까?
앞서 설명한 것처럼 2018년까지만 해도 재개발은 제도를 잘 이해하고 있는 경험 많은 투자자의 전유물이었다.
현재도 재개발 구역의 주택의 70% 이상은 다주택자가 보유하고 있다고 봐도 무방하다. 왜 초보자들이 재개발 투자를 꺼릴까? 이유는 간단하다.
미래에 아파트가 될 것이라고 하지만 매수해야 하는 주택의 상태가 심각하고 가격까지 비싸기 때문이다. 당장 눈에 보이는 부동산의 가치가 낮아 보이기 때문에 미래를 상상하며 투자해야 하는 재개발은 초보자들이 접근하기 쉽지 않다.
아파트 재개발 투자 급증 이유
하지만 서울 및 경기 인기 지역의 신규 택지는 오래전에 소진되었다 보니 신규 공급은 재개발, 재건축 등에 의존할 수밖에 없는 상황이 되었다.
그런데 선호도가 높아진 중형, 대형 면적은 대부분 조합원이 선점했고, 일반분양에는 소형 면적만 나오다 보니 불만을 가진 일반분양 대기자들은 뒤늦게 조합원 자격을 얻는 방법을 알아보기 시작하게 된다.
또한 재개발 등을 통해 공급된 신축 아파트의 가격이 15억 이상을 넘나들면서 투자와 내 집 마련이라는 두 마리 토끼를 잡으려는 실수요자들의 유입이 많아졌다.
[출처] Rollback – blog.naver.com/dnwnaka7 작성자 be aware