재건축 안전진단

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최근 재개발, 재건축 아파트가 분양 시장을 주도하고 있으며 아파트의 1순위 청약 경쟁률이 지난 3년간 일반 아파트를 크게 웃도는 것으로 나타났습니다. 5월 초 부동산 전문 리서치업체가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 올해 5월 2일 기준 전국 재건축 재개발 아파트 평균 1순위 청약 경쟁률은 8 대 1로 집계되었고 같은 기간 전국 일반 아파트의 평균 1순위 청약 경쟁률 4.8 대 1보다 높았습니다. 앞서 2021년과 지난해 재개발, 재건축 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 각각 23 대 1과 13.8 대 1로 조사되었고 일반 아파트 1순위 경쟁률은 2021년 18.7 대 1, 지난해에는 7.4 대 1로 재개발 재건축 아파트 경쟁률이 높았습니다.

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분양업계에 따르면 경쟁이 치열한 이유로 원도심에 자리해 다양한 생활 인프라를 이용하기 편리하고 개발 과정에서 주거시설은 물론 주변 기반 시설까지 재정비돼 지역가치가 전체적으로 상승하기 때문으로 조합원분을 제외한 나머지 가구만 일반공급되므로 물량이 많지 않다는 점에서 희소가치도 높다고 설명하고 있습니다. 또한 정부가 추진 중인 수도권 신도시, 택지지구 등 정비 사업이 활발하게 진행되고 있는 것을 보면 입지상 장점을 알 수 있으며 다만 일반 분양 물량이 적고 조합 내부 사정이나 분양가 등의 문제가 있어 사업 추진 자체가 미뤄질 가능성도 있기 때문에 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있을 것으로 보입니다.

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1. 아파트 재건축

1) 개요

우리나라의 공동주택(아파트)은 모두 철근 콘크리트로 만들어져 있으며 철근 콘크리트는 의외로 수명이 짧아 건축된 지 30~50년 정도가 지나면 강도가 약해지기 시작하게 됩니다. 이 때문에 공동주택은 안전성 검사를 정기적으로 해야 하는데 공동주택의 안전성이 일정 수준 미만으로 떨어지면 더 이상 사용할 수 없고 철거해야 합니다. 아파트를 철거하고 새로 짓는 데는 막대한 비용이 소요되므로 재건축으로 새로 지은 아파트는 철거된 아파트보다 가구수를 대폭 늘려서 지으며 추가된 가구들을 분양하여 그 수익으로 철거와 신축 비용을 충당하게 됩니다.

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집값이 비싼 아파트인 경우 새로 분양한 가구에서 나온 수익이 철거와 건축 비용을 충당하고도 남는 경우도 있으며 그 경우 조합원들이 수익을 나눠갖게 되며 반면 추가 가구 분양 수익이 철거, 신축 비용에 못 미치는 경우 조합원들이 비용을 부담해야 합니다. 이처럼 재건축이란 기존 토지 등 소유자들이 조합을 결성하여 기존 건물을 밀고 새로운 건물로 다시 짓는 것을 말하며 국내에서는 도시 및 주거환경 정비법이 관할하고 있고 재개발사업과는 구분되는 개념으로 정비기반 시설이 양호한지 열악한지를 기준으로 적용됩니다.

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2) 아파트 재건축 절차

• 아파트 재건축 조건

해당 구역에서 추진위원회를 구성하고 조합설립인가를 받아야 하며 조합설립인가가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분소유자 중 3/4 이상, 각 동별 2/3 이상이 동의를 해야 합니다. 땅 지분이나 아파트 건축물 등 소유자 중 75%가 동의한다면 나머지 25%가 반대해도 매도청구 소송을 통해 소유권 취득이 가능합니다. 이후 분양 세대수가 많이 늘어나면 업체로부터 돈을 받는 이득이 커지지만 세대수가 적게 늘어나거나 미분양이 많이 발생하게 되면 비용을 주민이 부담하게 되어 재건축을 하지 않을 수 이유가 되기도 합니다.

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• 재건축 절차

2. 아파트 재개발

1) 개요

재개발이란 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 전부 밀어버리고 도로, 상하수도 주택 등을 새로 지어 주거환경과 도시미관을 바꾸는 사업을 말하며 일반 개발과 달리 일정 부분 공공개발의 성격을 띠고 재건축과 비슷하지만 정비하는 기반 시설 전체가 열악한 경우로 건물만 새로 지으면 재건축, 낙후된 동네 전체, 도로 등 기반까지 개발한다면 이는 재개발이 됩니다. 따라서 기존의 부동산을 싹 없애도 완전히 새로운 부동산들을 만들어내는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 소멸되고 새로운 부동산에 대한 권리를 분배 받게 됩니다.

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2) 아파트 재개발 절차

방식은 토지 소유자의 민간이 토지를 대고 은행, 시공사 등이 자본과 기술력을 대는 민간이 주도하는 방식이 주를 이루고 있으며 공공은 대개 이 방식에서 도시 및 주거환경 정비법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 각 시도 조례 등에서 규정한 큰 틀에서의 규제를 기준으로 민간이 계획한 계획을 승인해 주는 권한을 갖게 됩니다.

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3) 재개발 보상금

관리처분 단계 이전, 특히 사업시행인가 단계에서 추가 분담금이 계산되어 나오며 이 때 조합에 남아서 추분금을 내고 재개발을 진행할 사람과 그렇지 못한 사람이 가려지게 되면 조합원이 아닐 경우 재개발 보상금이 조합원에 비해 매우 낮아지게 됩니다. 조합원이 아닐 경우 이주보상금만 받는데 조합원이면 이주보상금에 예상 부동산 수익과 분양대금 일부를 건설 기간 동안의 기회비용으로 인식하여 보상받게 됩니다.

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이상 아파트 재건축, 재개발 절차 등에 대하여 살펴봤습니다.

도움 되는 내용 되시기 바랍니다. 감사합니다.

​[자료참고 및 출처:https://blog.naver.com/rct190 – 파이어족의 경제,금융이야기]