이수역 전세

1. 개요

전세반환대출은 세입자 전세퇴거자금 또는 전세금반환대출이라고도 하며 세입자가 퇴거하게 되었을 때 임차인에게 전세보증금을 반환해 주기 위한 목적으로 금융사를 통하여 돈을 빌리는 것으로 주택 담보대출의 한 종류입니다. 내집마련이 아닌 임차인의 전세금반환이 목적이라는 점에서 차이가 있으며 대출받은 이후에 주택 구입은 불가합니다. 금리 인상이나 역전세난 등이 발생할 때 보증금을 반환하지 못하는 임대인이 발생할 수 있으며 이처럼 현금으로 준비해야 하는 보증금을 반환하기 위해서는 대출이 불가피한 상황이 발생하기도 합니다.

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2. 역전세 뜻

주택 가격이 떨어지면서 전세시세가 계약 당시보다 하락하여 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황을 말합니다.

예를 들어 2년 전 세입자가 전세보증금 3억 원을 내고 들어왔는데 2년 뒤 집을 나갈 때 보증금 시세가 2억이 되면서 1억 원의 차액이 발생하여 집주인이 기존 보증금을 돌려주기 어려워진 상황을 말하며 역전세난은 보통 부동산 시장 둔화 및 정부의 규제 강화, 신규 주택 공급 증가 등으로 주택 가격이 하락하고 세입자가 줄어들고 또한 최근 빈번하게 발생하는 전세사기 등이 원인이라 할 수 있습니다.

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3. 전세보증금반환대출 규제 완화

1) 1년 완화

역전세로 인하여 기존 세입자의 전세금반환에 어려움을 겪는 집주인을 위하여 규제가 완화된 역전세 반환 대출이 7월 27일부터 1년간 전세보증금반환 용도에 한하여 대출 규제를 완화하기로 하였습니다. 향후 1년간 역전세난을 겪는 집주인이 보증금 반환 용도로 인터넷은행을 제외한 일반은행에서 이용할 경우 전세금 차액분에 대한 규제를 완화하면서 임대 사업자의 경우는 이자비용 대비 임대 소득 비중을 의미하는 이자상환 비율(RTI)을 1.25~1.5배에서 1배로, 개인 임대인은 총부채원리금상환비율 DSR 40% 대신 총부채상환비율 DTI 60%를 적용합니다.

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DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하는 반면 DTI는 주택담보 원리금 상환액 외 다른 대출의 경우에는 이자상환액만 더하여 한도를 계산하게 됩니다. 정부는 이번 대책이 역전세 문제를 해소하기 위한 한시적 차원 조치임을 강조하고 있으며 자금이 다른 용도로 활용되지 않도록 지원 대상을 규제안화 발표(7월 3일) 이전에 임대차계약을 체결한 경우에 한정하고 대출금을 현 세입자에 직접 지급하여 집주인이 다른 용도로 사용하지 못하도록 할 예정입니다.

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집주인은 반환 상품 이용 기간에는 신규주택을 사들일 수 없으며 아울러 다음 세입자가 피해를 보는 상황이 발생하지 않도록 이후 세입자와 임대차계약을 체결할 때 전세금반환보증 가입을 특약으로 반영해야 합니다. 역전세 규제 완화는 1년 한시 정책이긴 하지만 아파트 입주과잉 지역이나 전세계약 갱신권이 집중된 지역의 역전세 리스크를 낮출 수 있는 실행방안이 될 것으로 전망하고 있으며 최근 주택담보대출 증가의 영향으로 가계부채가 커지고 있는 상황으로 불필요한 수요는 여러 장치를 통하여 차단할 예정으로 이번 조치로 가계부채가 많이 증가할 가능성은 제한적으로 보고 있습니다.

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2) 목적

역전세로 인하여 어려움을 겪는 임차인을 최대한 폭넓게 보호한다는 정책 취지 달성을 위한 목적으로 1년간 완화하는 것으로 후속 세입자를 들이는 경우뿐만 아닌 실거주 목적으로 자가 거주를 원하는 집주인까지도 지원하는 것이 필수적입니다. 임대차 거래가 원활하게 이루어지지 않는 상황에서 후속 세입자가 있는 경우로 제한할 경우 현 세입자의 전세금반환이 계속 지연될 우려가 있으며 일부 세입자는 집주인이 자가 거주를 원한다는 이유로 지원 대상에서 배제될 우려도 있습니다.

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이상 전세반환대출 개념과 1년 규제 완화에 대한 소식까지 살펴봤는데요.

전세계약을 기존 계약대비 감액하여 연장하는 경우에도 지원 대상으로 포함되며 다만 규제 완화 혜택을 받기 위해서는 기존 세입자와 세입자 보호조치 특약이 기재된 전세계약서 작성이 필요하며 또한 후속 세입자가 전액 월세인 경우 등에 지원한도, 세입자 보호 초지는 완화된 규제 한도 범위 내에서 기존 세입자의 보증금반환에 필요한 만큼 지원이 가능합니다.

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전액 월세인 경우라면 후속 임차인의 전세보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호 조치를 취하지 않으셔도 되며 자가 거주의 경우에도 전세금 차액 지원 원칙하에 지원할 예정으로 자력 반환 가능 여부 확인 과정에서 집주인이 본인 주택으로 입주하면서 돌려받는 보증금을 확인할 예정이며 집주인 본인이 거주하던 주택에 임대차계약이 생기는 경우 해당 보증금으로 우선 반환하도록 할 예정입니다. 다만, 민간임대주택법에 따른 등록 임대주택은 타임에게 임대되어야 하며 등록 임대 사업자 본인은 거주할 수 없다는 점은 꼭 알아두셔야 합니다. 포스팅은 여기까지 할게요. 끝까지 봐주신 분들 정말 감사드리며 오늘도 즐겁고 행복한 하루 보내시기 바랍니다.

​[자료참고 및 출처:https://blog.naver.com/rct190 – 파이어족의 경제,금융이야기]