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1. 개요

국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1981년 처음 제정되었습니다.

민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법입니다. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대해서도 효력이 생기며 임대주택의 영수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다.

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주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 잦춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 이 경우 우선 변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매 법원 또는 체납 분청에 이의를 신청할 수 있습니다. 즉, 세입자들의 집을 빌리는데 지불한 임차보증금을 민법상의 특별법으로 보호하는 제도로 보시면 됩니다.

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경제적 약자인 임차인이 민법으로 보호받기 어려운 권리를 보호해 줌으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해 도입된 제도입니다.

주택임대차보호법이 있기 전 임차보증금은 단순한 차용증 수준이었기 때문에 임차한 주택이 경매로 매각되는 경우 보증금을 보호받기 어려웠습니다. 하지만 주택임대차보호법이 시작된 이후에는 근저당, 가압류, 압류 등 다른 권리가 없는 주택에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 입주하면 집이 경매에 넘어가도 보증금을 보호받을 수 있습니다.

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2. 우선변제권

1) 개요

우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 서민의 주거생활 안정과 경제적 기반을 보호를 위해 유사시에 다른 담보물권에 앞서 주택 보증금을 우선 변제받을 수 있는 서민 보호적인 권리입니다. 따라서 우선변제권은 주택이 경매나 공매에 부쳐져 넘어갈 때에 적용되고 일반 매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않으며 우선변제받기 위해서는 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입 신고)를 마치고 임대차계약증서상의 확정일자 등 기본적인 대항력을 갖추어야 합니다.

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2) 보증금 중 일정액의 보호(최우선변제권)

임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력(주택의 인도, 주민등록 전입신고)을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권잡다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위의 기준은 주택 임대차 위원회의 심의를 거쳐 구분에 따른 금액 이하로 하게 되며 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 1/2을 넘지 못합니다.

1. 개요

주택임대차보호법에 따라 임차인이 희망한다면 1회에 한 해 계약 갱신을 청구할 수 있습니다.

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. 갱신된 임대차는 전 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 해당 계약의 존속기간은 2년으로 보게 되며 전세계약갱신청구권은 명확한 의사표시를 할 경우에만 해당되기 때문에 계약을 묵시적으로 갱신, 전세계약 연장했을 경우에는 이에 해당하지 않습니다.

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2. 임대인 전세계약 연장 계약갱신 거절 사유 – 주택임대차보호법 제6조의 3(계약 갱신의 요구)

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하였거나 임차인의 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하였거나 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 및 임차한 주택의 전부, 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우에 해당

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또한 임대인(임대인의) 직계존속, 직계비속을 포함하여 목적 주택이 실거주하려는 경우와 그 밖에 임차인이 임차인으로의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우, 마지막으로 임대임이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르거나 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에는 임대인의 갱신 거절이 가능할 수 있습니다.

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이상 주택임대차보호법 및 우선변제권과 계약갱신청구권(전세계약 연장)에 대하여 살펴봤는데요.

2020년 임대차 보호법이 개정되면서 계약갱신청구권을 통해 성사된 전세계약 연장이 5% 갱신되어 주인과 정식 계약을 맺어 세입자의 전세계약 기간이 남아 있어도 언제든지 이사 등의 이유로 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 상황입니다. 이에 따라 별다른 사유가 없는 한 임대인은 3개월 안에 보증금을 내주어야 하는 현실로 2020년 개정된 임대차 3법이 전월세 시장에 혼란을 가져오고 있는 상황에서 정부의 임대인, 임차인을 위하 조치가 더욱 필요할 것으로 보입니다. 포스팅은 여기까지 할게요. 끝까지 봐주신 분들 정말 감사드리며 오늘도 즐겁고 행복한 하루 보내시기 바랍니다.

[자료참고 및 출처:https://blog.naver.com/rct190 – 파이어족의 경제,금융이야기]