부동산 대법원 경매절차 요약 (ft. 집, 아파트, 상가, 빌라, 건물)

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글로벌 경기 침체 우려에 따라 작년 기록적인 상승장을 만들었던 글로벌 부동산 시장의 위축이 가속화되고 있다. 특히 상승률이 컸던 국가의 하락폭이 큰데 캐나다의 경우 빠르게 집값이 하향세를 그리고 있다.

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마찬가지로 우리도 작년부터 지방 중소도시를 비롯한 하락세 전환이 지금은 서울과 수도권까지 전방위적으로 이어지고 있는데 이럴때 아직 집을 장만하지 못한 분들은 부동산 경매를 통해서 보다 메리트 있는 가격으로 내집 장만을 할수 있다.

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자금은 충분한데 마땅한 투자처를 찾지 못한 분들 또한 상가, 건물경매를 통해서 보다 낮은 가격으로 매수가 가능한데 오늘은 집, 아파트, 상가, 빌라, 건물 경매시 반드시 알아야 할 부동산 경매절차에 대해서 간략하게 알아보는 시간을 가져보자

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부동산 경매절차를 경매 제도의 주인공인 채권자의 입장에서 경매 절차를 살펴보자. 채권자의 입장에서 경매의 전체 과정은 다음과 같은 세 단계로 이루어진다.

① 압류

② 현금화

③ 배당

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‘압류’는 채무자가 빚을 갚지 못하는 상황에서 채무자 물건의 소유권을 국가가 강제로 확보하는 행위다. 채권자의 가압류 신청 및 경매신청에 의해 압류가 이뤄진다.

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자동차나 선박과 같은 물건을 압류할 경우 국가가 그 물건을 가져가지만 부동산의 경우 보통 압류가 되더라도 경매를 통해 소유권이 넘어가기 전까진 채무자 혹은 현 점유자가 거주할 수 있다.

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이렇게 하여 압류된 집, 아파트, 상가, 빌라, 건물 등의 물건은 경매로 나오게 된다. ‘현금화’는 압류된 채무자의 물건을 현금으로 만들기 위해 법원이 이를 매각하는 과정이다. 실질적인 경매 매각 단계라 생각하면 된다.

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‘배당’은 경매의 결과로 만들어진 현금을 채권자에게 돌려주는 단계다. 배당까지 이루어지면 해당 경매 사건은 정식적으로 끝나게 된다.

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위 세 단계는 채권자의 입장에서 경매라는 제도의 흐름을 나타낸 것이다.

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이와 달리 우리와 같은 경매 투자자의 관점에서 경매 시스템을 그려보면 다음과 같다.

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① 경매개시

② 매각입찰 및 낙찰

③ 대금납부

④ 명도

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채권자가 경매를 신청하면 ‘경매개시’를 거쳐 ‘매각’까지는 1년 정도의 시간이 걸린다. 이 시간 동안 투자자는 경매에 대한 준비를 해야 한다. 경매 물건은 경매 사이트에서 확인할 수 있는데 이를 보고 해당 물건에 입찰할지와 얼마로 입찰할지를 결정해야 한다.

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그리고 매각일 법원에 가서 보증금을 내고 입찰을 한다. 만약 자신이 가장 높은 가격을 써냈다면 자신이 낙찰자가 된다. 낙찰을 받았다고 곧바로내 물건이 되는 것은 아니다. 경매 낙찰 사실에 대해 법원이 검토하고 매각을 허가하는 단계를 거친다.

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이후 보증금을 제외한 낙찰 금액의 잔금을 지불하는 ‘대금납부’ 과정을거치면 그 물건은 낙찰자의 소유가 된다.

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‘명도’는 낙찰자가 경매 물건을 실질적으로 확보하는 단계다. 해당 물건을 불법으로 점유 중인 자가 있다면 낙찰자는 다양한 조치를 통해 물건의 점유 상태를 확보해야 한다.

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위 과정은 중간에 아무런 문제가 없었을 경우의 이야기다. 경매를 진행하다보면 이의제기와 같은 다양한 변수가 등장하는데 이 같은 것들이 들어올 경우 과정은 더욱 복잡해진다.

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이를 상세히 나누어보면 다음 도표와같다. 딱 봐도 어려운 절차와 거기서 파생되는 용어들이 보일 것이다. 그러나 처음부터 어려운 절차나 용어에 휘둘리지 말길 바란다. 차분히 따라가다 보면 이런 것들은 자연히 알게 될 것이기 때문이다.

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경매 초보자들은 ‘만약 내가 경매로 낙찰을 받으면 잔금은 언제 내야 되는 거지?’ 같은 고민을 한다. 다시 말하지만 절차와 지식을 세세하게 배우고 외운다고 돈이 벌리는 것이 아니다. 낙찰자가 잔금 납부 관련 지식을 몰라도 낙찰받는 순간 낙찰자는 잔금을 언제까지 내라는 통지를 받게 되어 있다.

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부동산 경매절차나 집, 아파트, 상가, 빌라, 건물 경매 용어에 관한 지식은 실제로 경매에 한 번만 도전해보면 자연스럽게 다 알 수 있는 것들이다. 부담 갖지 말고 흐름만 이해한 뒤 넘어가도록 하자.