아파트 재건축 재개발 절차 및 분담금, 사업시행인가 정리
윤석열 정부 들어서 그동안 주춤하던 아파트 재건축과 재개발에 다시 속도가 붙고 있다.
그래서 오늘은 아파트 재건축 재개발 절차 및 분담금, 사업시행인가 차이 정리해서 간단히 알아보려고 한다.
적어도 부동산 시장에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 한 번쯤은 마음속으로 떠올렸던 생각이 재건축, 재개발 투자라는 것이다. 낡고 오래된 아파트가 명품 주거촌으로 변신한다는데 혹하지 않을 사람이 누가 있겠는가.
하지만 투자를 결정하기 전에 재개발인지 재건축인지 먼저 명확하게 구분할 줄 알아야 한다.
어떤 방식으로 개발을 진행하느냐에 따라 사업추진방식이나 절차, 전매시기 등이 모두 다르기 때문에 사전에 이를 제대로 파악하는 것은 기본 중의 기본이다.
재건축, 재개발 공통점
먼저 두 사업은 모두 낙후되거나 노후된 건물을 부수고 새로운 아파트를 짓는 정비사업에 속한 것은 맞다.
최신형 스마트폰이나 컴퓨터도 5~10년 이상 오래 사용하면 성능도 떨어지고 잔고장도 많아져 차라리 고쳐 쓰기보다는 새로 사는 경우가 많다. 마찬가지로 주택이라는 상품도 30년 이상 오래 사용하다 보면 새롭게 건설할 필요성이 높아진다.
재건축 재개발 큰 차이
과정과 노후화된 아파트를 다시 짓는 재건축 과정에는 차이가 있다. 가장 큰 차이는 안전진단이다.
재개발 사업이 지자체의 구역 지정으로 시작된다면, 재건축은 안전진단을 통과한 아파트 단지가 재건축 사업 추진 자격을 사업을 추진할 수 있다. 현재는 건축 연한이 30년이 넘은 단지만 안전진단을 신청할 수 있다.
주거 환경 개선 목적의 재건축
다만 두 사업은 사업범위나 성격이 많이 다르다. 우선 재건축은 사업지 주변 도로나 공원 등 기반시설은 양호하지만 아파트 자체가 노후되어 주거환경을 개선하기 위해 추진하는 사업이다. 단독주택이나 아파트 등의 노후 공동주택이 그 대상이다.
서울에서는 주로 강남권에 재건축 사업장이 많다. 최고 50층 높이로 사업을 추진 중인 송파구 잠실주공5단지를 비롯해 강남구 대치동 은마아파트나 압구정동 일대 아파트가 대표적인 재건축단지로 꼽힌다.
낙후지역 개발 목적의 재개발
이와는 달리 재개발은 낙후된 지역에 도로나 공원, 상.하수도 등과 같은 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축해 주변 주거환경과 도시경관을 모두 개선하기 위한 사업이다.
민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 달리 공공임대주택 공급, 세입자 주거대책비 지급등을 한다는 점에서 공공사업의 성격을 띠고 있다.
이렇기 때문에 재개발 지역은 단독주택이나 다가구주택, 연립,원룸 등이 밀집되고 협소한 곳이 많은 편이다. 서울에서는 대표적으로 용산구 한남뉴타운, 성동구 성수동 성수전략정비구역, 동작구 흑석 뉴타운 등이 꼽힌다.
사업가능연한과 추진절차의 차이
두 사업의 사업가능연한이나 추진절차도 다르다. 재건축은 지난 박근혜 정부 당시 최장 40년이던 사업가능연한을 30년으로 일괄 단축했다.
이에 따라 2020년 현재 재건축 사업을 추진하려면 최소 1990년이나 그 이전에 지어진 주택이 대상이다. 다만 사업추진을 하려면 재개발과 달리 안전진단이라는 절차를 추가로 받아야 한다. 한마디로 아파트를 준공한 지 오래되었지만 아직 튼튼해 안전성에 문제가 없는지를 미리 검사 받는 것이다.
재개발 사업은 사업가능연한이 따로 정해져 있지 않다. 단독.연립등 상대적으로 넓은 구역을 대상으로 하다 보니 준공연한의 편차가 심하기 때문이다. 지방자치단체가 각 사업 대상지 전체 주택의 노후도 60~70% 이상인 조건을 만족하고 주민동의율, 호수밀도 등 기타 요건을 충족했다고 판단할 경우 재개발이 추진된다.
투자가치로 가장 핫하다
재건축, 재개발 사업은 핵심 노른자 입지에서 추진되는 경우가 많고 주거 환경이 확 바뀌며 새 아파트가 들어선다는 측면에서 기대감이 높다. 실제 문재인 정부 들어 1년 여간 주택시장을 들썩이게 한 것도 재건축, 재개발 정비사업지였다는 것은 부정하기 어렵다.
그러나 무작정 투자하는 것은 금물이다. 조합원들 간 분쟁이 있거나 정비계획안이 해당 광역단체의 승인을 얻지 못하는 경우 사업이 장기화되는 경우가 많다. 더욱이 재건축 부담금, 정비사업 재당첨 제한, 입주권 거래금지와 같은 외생적인 변수도 많아진 만큼 이를 꼼꼼히 따져야 한다.
재개발은 열악한 주거지역의 기능 회복이라는 공익 사업의 성격이 강하지만, 재건축은 주변 기반시설은 양호하지만 사용 중인 주택이 낡아 신축 아파트를 다시 짓는 사익 사업이라는걸 생각해야 한다.
그래서 재건축은 권장의 대상이 되는 재개발과 달리 집값 상승의 주범이라는 인식을 주며, 강한 규제가 적용되는 것이다
재건축분담금 꼭 확인하고 투자하라
또한 대지지분과 사업규모, 대지지분 등 따른 추가 분담금(조합원 분양가와 권리가액)도 고려해 자금계획도 잘 세워야 한다.
오늘은 아파트 재건축 재개발 절차 및 분담금, 사업시행인가 차이에 대해서 알아봤다. 성격이 다른만큼 제대로 인지후 자신의 라이프 스타일과 여유자금에 맞는 투자를 하기 바란다.
[출처] Rollback – blog.naver.com/dnwnaka7 작성자 be aware