상가투자 세금 : 취득세, 양도소득세, 부가가치세, 종합소득세
일반인들이 상가를 거래하면서 상가세금에 대해 낱낱이 알기란 어렵다. 비과세나 감면 규정이 까다로운 데다 세목별로 세액을 계산하는 것도 매우 어렵다.
복잡한 세무지식은 전문가인 공인회계사나 세무사에게 문의하면 된다. 잘 알지도 못하면서 머리를 싸매고 고민하기보다는 모르는 것은 전문가에게 맡기는 것이 정석이다. 상가 거래를 하기 전에는 어설픈 지식으로 세금 문제를 넘겨짚지 말고 먼저 세무 전문가에게 묻는 것이 낫다.
상가세금 문제를 짚어 보지 않는 바람에 해야 할 거래를 하지 않고, 하지 말아야 할 거래를 하는 경우가 많이 발생한다. 부자들은 대부분 자주 찾는 전담 세무사를 두고 있다.
상가투자 세금 요약
기본적인 사항 정도만 알아 두면 된다. 상가를 팔 때는 국세인 양도소득세를 내야 하고, 살 때는 지방세인 취득세와 등록세를 납부해야 한다. 부모로부터 유산으로 상가를 물려받으면 상속세를 내고, 다른 사람으로부터 재산을 증여받으면 증여세를 물어야 한다.
국세는 중앙 정부인 국세청(세무서)에서 부과하는 세금이다. 소득세, 부가가치세, 상속세, 증여세, 법인세가 여기에 속한다. 지방세는 지방자치단체에서 지역 주민으로부터 받는 세금이다. 주민세, 취득세, 등록세, 재산세, 면허세, 종합토지세가 있다.
시간과 기준일만 지켜도 절세한다
부동산을 사면 정해진 기간 안에 관할 구청에 취득사실을 신고하고 취득세를 내야 한다. 보통 법무사가 소유권 이전등기를 처리하면서 취득세 고지서를 주는데, 이 고지서의 납기를 넘기면 취득세액의 20%를 가산세로 물어야 한다.
상가를 팔았을 때도 정해진 시간 안에 빨리 신고하는 것이 낫다. 잔금 지급일이 속하는 달의 마지막 날로부터 2개월 안에 양도세 예정 신고를 하면 산출세액의 10%를 공제받는다.
양도세 계산의 기준일은 실질적인 양도일, 즉 잔금 지급일이다. 잔금을 치르고 입주와 등기는 나중에 했더라도 양도세의 기준일은 잔금지급일이다. 다만, 잔금을 주기 전에 등기를 먼저 했다면 등기이전일이 기준이 된다.
상가세금 절세, 증빙 서류는 반드시 챙겨라
상가를 매매할 때 영수증만 잘 챙겨도 세금 부담을 줄일 수 있다. 양도세를 신고할 때는 비용으로 인정해서 공제해 주는 것이 적지 않다.
중개수수료, 취득 및 등록세, 법무사 수수료, 부동산 보유 기간에 쓴 수리비 등은 비용처리가 가능하다.
일반인들은 이런 비용을 소홀히 하지만 영수증만 보관하면 세금 공제를 받을 수 있다. 세금 신고가 문제가 돼 사실관계를 해명해야 하는 상황이 발생해도 영수증이 없으면 입증할 수 없다. 영수증을 잃어버렸다 하더라도 은행의 무통장 입금이나 텔레뱅킹을 통해 대금을 주고받았다면 나중에 입증 자료로 활용할 수 있다.
상가의 취득세와 등록세
취득세는 취득한 날, 즉 잔금을 치른 날로부터 30일 안에 내야 한다. 이를 어기면 납부세액의 20%를 더 물게 된다.
준공 검사일 이전에 잔금을 치를 경우 준공 검사일로부터 30일 이내, 준공 검사일 이후 잔금 납입 시는 잔금 납입일로부터 30일 이내에 내야 한다. 등록세는 매매 후 2개월 이내에 등기를 하지 않으면 기간에 따라 과태료를 물게 된다.
상가 부가가치세
상가 투자에서 시세차익을 목적으로 한 투자는 부가가치세와 양도소득세, 임대 목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세 외에 부동산임대소득에 대한 종합소득세에 관심을 기울여야 한다.
부가가치세는 최종 소비자가 부담한다. 상가에서 최종 소비자는 개인이다. 개인이 아닌 사업자인 경우 부가세를 부담하지 않을 수도 있다. 다만 부가세법상 사업자는 간이과세자와 일반과세자로 나뉘는데, 일반과세자만 이러한 혜택을 받을 수 있다.
부가가치세 절세 팁
그렇다면 일반과세자가 부가세를 어떻게 부담하지 않을 수 있을까? 취득, 보유, 처분의 순서대로 살펴보자. 상가를 살 경우 분양가나 매매가에는 건물에 대한 부가세가 들어 있다. 사는 사람이 부가세를 포함해 분양가나 매매대금을 냈으므로 부가세를 부담하는 것 같지만 실은 그렇지 않다. 이 부가세는 일반과세자로 등록하면 세무서로부터 모두 돌려받게 된다. 따라서 일반과세자가 부담하는 취득 단계의 부가가치세는 없다.
보유단계 처분 단계의 부가가치세
다음은 보유 단계다. 상가를 세놓을 경우 임대료에 대한 부가세를 내야 한다. 그러나 일반과세자는 임대차계약서에 ‘부가세 별도’라는 조건을 달아 임차인에게 부가세를 받아서 내면 된다. 부가세를 내기는 하지만 임차인이 부담하는 형태다. 임차인에게 받아서 낸 부가세는 임대인의 수입에서도 빠진다.
마지막으로 처분 단계다. 일반과세자가 취득 때 세무서로부터 되돌려 받은 부가세를 10년 안에 매도하는 경우 무조건 세무서에 다시 돌려주어야 한다고 알고 있다. 그러나 일반과세자는 매수자가 사업자등록을 일반과세자로 하는 경우와 그 이외로 하는 경우 모두 부가가치세를 매수인에게 다 넘길 수 있다. 일반과세자가 되돌려받은 부가세를 다시 세무서에 내야 하는 때는 상가를 팔기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우다.
임대소득에 대한 종합소득세
소득세는 여러 소득을 합쳐서 계산한다. 합산 소득이 많으면 누진세율을 적용한다. 일반 세율보다 높다는 말이다. 임대소득 말고 더할소득이 또 있다면 소득이 적은 부인 등에게 상가의 임대소득이 발생하도록 조치해 두면 세금을 아낄 수 있다. 배우자에게 명의를 이전하면 증여세가 발생할 수 있다. 그러나 배우자에게 증여하더라도 일정금액까지는 세금 공제가 된다.
상가 양도소득세
주택에 대한 양도소득세 규정은 그동안 많이 바뀌었다. 반면 상가의 양도소득세 규정은 크게 달라진 것이 없다.
상가의 양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 등록세, 등기비용, 증개수수료등), 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 한 잔액을 과세표준으로 해 6~38%의 누진세율을 적용해 산출한다.
1년 미만 보유는 실거래가, 1년 이상 보유는 기준시가와 실거래가 중 세금이 적은 쪽을 골라 신고하면 된다. 1년 이상 보유한 상가라도 토지투기지역으로 지정된 뒤에는 기준시가 신고를 할 수 없다. 반드시 실거래가로 신고해야 한다.
토지투기지역에서 상가를 매매할 때는 몇 가지 신경 써야 할 대목이 있다. 기준시가로 계산하면 세금이 적게 나오지만 실거래가로 계산하면 세금이 많이 나오는 경우에는 특히 그렇다.
또 탄력세율의 적용 여부도 관찰해야 한다. 자기가 소유한 상가가 토지투기지역으로 지정될 것으로 예상되면 지정일 이전에 파는 것도 검토해야 한다. 이러한 정보는 신문 뉴스를 잘 보면 어느 정도는 미리 알 수 있다.
[출처] Rollback – blog.naver.com/dnwnaka7 작성자 be aware